Jeżeli właściciel działki rolnej zdecydował się ją sprzedać osobie, która nie jest objęta preferencyjnym prawem jej nabycia (na przykład innej osobie w obecności dzierżawcy), wówczas przepisy nakładają na właściciela obowiązek podjęcia określonych działań przed zawarciem umowy sprzedaży. 

Przede wszystkim właściciel w takim przypadku musi zgłosić zamiar sprzedaży działki w Państwowym Rejestrze Praw i Obciążeń Nieruchomości (zwanym dalej Państwowym Rejestrem Praw i Obciążeń Nieruchomości) nie później niż na dwa miesiące przed dniem zawarcia umowy sprzedaży.

Szef Urzędu ds. Zwalczania Najazdów Wiktor Dubovyk opowiada o cechach państwowej rejestracji zamiaru sprzedaży działki i jej konsekwencjach prawnych.

Od momentu otwarcia rynku gruntów na dzień 8 listopada 2021 r. dokonano 6538 rejestracji zamiaru sprzedaży przez właściciela działki rolnej oraz 7394 rejestracji prawa pierwokupu działki rolnej. 

Tak więc nowe procedury są aktywnie wykorzystywane przez uczestników obrotu cywilnego.

Znaczenie przestrzegania prawa podczas ich realizacji polega na tym, że podmiot preferencyjnego prawa nabycia gruntu może zgodnie z prawem przenieść na siebie prawa i obowiązki kupującego, płacąc cenę działki określoną w umowie sprzedaży zawartej przez właściciela gruntu z inną osobą, w przypadku naruszenia tej procedury. 

Należy pamiętać, że wniosek o rejestrację określonego zamiaru składa właściciel działki rolnej do notariusza, który notarialnie poświadcza umowę sprzedaży:

– wraz z projektem takiej umowy;

– jeżeli w księdze wieczystej istnieje otwarty dział z przypisaniem numeru ewidencyjnego do działki.

Ważne jest także zrozumienie skutków prawnych rejestracji państwowej zamiaru sprzedaży przez właściciela działki rolnej, dla której zostało ustanowione prawo pierwokupu, osobie niebędącej przedmiotem takiego prawa pierwokupu.

Po pierwsze, taki zamiar jest normatywnie definiowany jako obciążenie. 

Po drugie, państwowa rejestracja wygaśnięcia określonego zamiaru właściciela gruntów rolnych w celu ich sprzedaży zostanie przeprowadzona bez składania odpowiedniego wniosku o państwową rejestrację wygaśnięcia obciążenia jednocześnie z rejestracją państwową:

– nabycie przez nowego właściciela prawa własności takiej działki; 

– nowy zamiar tego właściciela dotyczący sprzedaży tego gruntu.

Dlatego właściciel nie jest ograniczony w możliwości zmiany warunków sprzedaży i prawie do zarejestrowania w przyszłości zamiaru sprzedaży na nowych warunkach.

Po trzecie, notariusz w ciągu trzech dni roboczych zawiadamia (cennym pismem z opisem inwestycji i zawiadomieniem o odbiorze lub osobiście za pokwitowaniem) podmioty prawa pierwszeństwa o takim zamiarze właściciela gruntu.

Jednocześnie podmiot prawa pierwszeństwa uważa się za powiadomiony o wyrażonym zamiarze właściciela także w przypadku:

– odmowa przyjęcia wiadomości, za co znajduje się odpowiedni znak;

– jeżeli wiadomość została zwrócona notariuszowi w związku z upływem ustalonego terminu przechowywania.

Po czwarte, notariusz w terminie miesiąca od dnia otrzymania od podmiotu preferencyjnego prawa zakupu zawiadomienia o chęci skorzystania z tego prawa:

– w porozumieniu ze sprzedawcą działki wyznacza dzień i godzinę zawarcia umowy sprzedaży; 

– informuje (w drodze cennego pisma z opisem załączników i zawiadomieniem o doręczeniu) o wyznaczonym dniu i godzinie zawarcia umowy sprzedaży przedmiotu prawa preferencyjnego nabycia działki, który wyraził chęć skorzystania z tego prawa.

Należy wziąć pod uwagę, że uznaje się, że podmiot preferencyjnego zrzekł się przysługującego mu prawa pierwszeństwa, jeżeli w terminie miesiąca od dnia prawidłowego zawiadomienia go przez notariusza o zamiarze sprzedaży działki:

– nie poinformował notariusza prawidłowo o chęci skorzystania z prawa preferencyjnego;

– odmówił zawarcia umowy sprzedaży działki;

– nie stawił się do zawarcia takiej umowy w wyznaczonym przez notariusza dniu i godzinie (pod warunkiem otrzymania zawiadomienia o doręczeniu podmiotowi pierwszeństwa zawiadomienia o wyznaczeniu daty i godziny zawarcia umowy sprzedaży lub zawiadomienia o odmowie przyjęcia takiego zawiadomienia albo jeżeli zawiadomienie zostanie zwrócone notariuszowi w związku z upływem przepisowego terminu przechowywania).

Należy pamiętać, że urzędnicy państwowi muszą ściśle przestrzegać wymogów przepisów rejestracyjnych, w szczególności ustalić tożsamość wnioskodawcy, zweryfikować jego zdolność do czynności prawnych i prawnych, a jeśli wniosek składa przedstawiciel właściciela – obecność takiej osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia. 

Naruszenie przepisów rejestracyjnych podczas państwowej rejestracji zamiaru sprzedaży przez właściciela akrów lub hektarów rolnych może prowadzić do unieważnienia odpowiednich decyzji rejestracyjnych w postępowaniu sądowym lub administracyjnym. 

 Źródło: Biuro ds. Zwalczania Napadów Ministerstwa Sprawiedliwości