Якщо власник земельної ділянки сільськогосподарського призначення вирішив її продати не суб’єкту переважного права її купівлі (наприклад, іншій особі за наявності орендаря), то законодавство зобов’язує власника перед укладенням договору купівлі-продажу вчинити певні дії. 

Перш за все, власник у такому випадку не пізніше як за два місяці до дня укладення договору її купівлі-продажу повинен зареєструвати у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – ДРРП) намір щодо продажу земельної ділянки.

Про особливості державної реєстрації наміру щодо продажу земельної ділянки та її правові наслідки розповідає керівник Офісу протидії рейдерству Віктор Дубовик.

З дня відкриття ринку землі станом на 08 листопада 2021 року проведено 6 538 реєстрацій наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення щодо її продажу, а також 7 394 реєстрацій переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення. 

Тож нові процедури активно використовуються учасниками цивільного обороту.

Важливість дотримання законодавства при їх проведенні полягає у тому, що суб’єкт переважного права купівлі землі може у судовому порядку перевести на себе права та обов’язки покупця, сплативши вартість ділянки, зазначеної у договорі купівлі-продажу, укладеному власником землі з іншою особою, якщо така процедура буде порушена. 

Слід мати на увазі, що заява про реєстрацію зазначеного наміру подається власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу:

- разом з проектом такого договору;

- за наявності відкритого розділу у ДРРП з присвоєнням реєстраційного номера земельній ділянці.

Важливо розуміти і правові наслідки державної реєстрації наміру власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення, щодо якої встановлено переважне право її купівлі, продати її особі, яка не є суб’єктом такого переважного права.

По-перше, такий намір нормативно визначений як обтяження. 

По-друге, державна реєстрація припинення зазначеного наміру власника сільськогосподарської землі щодо її продажу здійснюватиметься без подання відповідної заяви про державну реєстрацію припинення обтяження одночасно з державною реєстрацією:

- набуття новим власником права власності на таку земельну ділянку; 

- нового наміру цього власника щодо продажу цієї землі.

Отже власник не обмежується у можливості змінювати умови продажу та вправі реєструвати у подальшому намір продажу вже на нових умовах.

По-третє, нотаріус протягом трьох робочих днів повідомляє (цінним листом з описом вкладень і повідомленням про вручення або особисто під розписку) суб’єктів переважного права про такий намір власника землі.

При цьому, суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір власника також у разі:

- його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка;

- якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

По-четверте, нотаріус протягом місяця з дня отримання від суб’єкта переважного права купівлі повідомлення про бажання скористатися цим правом:

- за погодженням з продавцем земельної ділянки призначає день і час укладення договору купівлі-продажу; 

- повідомляє (цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення) про призначені день і час укладення договору купівлі-продажу суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом.

Слід враховувати, що суб’єкт переважного права вважається таким, що відмовився від свого переважного права, якщо протягом місяця з дня, коли він був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки:

- не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом;

- відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки;

- не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання).

Важливо зазначити, що державні реєстратори мають чітко дотримуватися вимог реєстраційного законодавства, зокрема, встановлювати особу заявника, перевіряти його право- та дієздатність, а якщо заява подається представником власника – наявність у такої особи належних повноважень. 

Порушення реєстраційного законодавства під час державної реєстрації наміру власника продати аграрні сотки чи гектари можуть обумовлювати скасування відповідних реєстраційних рішень в судовому або адміністративному порядку. 

 Джерело: Офіс протидії рейдерству Мін’юсту